如果经济研究是高考题，高善文博士就是把每科考卷最后几题挑出来做了。他在演讲中选取当下经济基本面和金融市场研究中，矛盾最集中，也是大家最困惑的三个问题来讨论，房地产，过剩产能，影子银行。

演讲主要篇幅放在地产和过剩产能问题上，指出目前经济困难是结构性问题和周期性问题叠加在一起——就像脆弱的轮船航行在风暴频发的季节。那么认识问题的关键，就是拆分结构问题，看到这个结构是在恶化还是在解决，以此判断长期的走势。周期因素大家更关注，因为他可能决定这几个月和几个季度的经济数据、市场走势。还有大家担心，天气会有多差？会不会让我们修整中的大船去经历完美风暴。

我们第一篇来解读高博提到的房地产问题。

高博认为，近期房地产周期面临调整，周期力量会使销售和开工回落。而房地产市场长期结构性的因素，一个负面一个正面。负面即库存巨大，以反腐对库存去化影响指明反腐对去库存有效，但总量上去库存还未开始；正面因素是，年轻人口的增长和城市化进程，使得中长期存在刚性需求支撑。

在库存压力下，新开工的调整和盘底时间长、幅度大，并对经济总量的需求端形成拖累。

A．反腐有助地产去库存。但地产高库存问题远未解决。

今年以来在地产去库存政策背景下，房价涨幅很大。有一个说法是库存下降已经很大，特别近两年中央重拳反腐，抑制了政府发展地产经济的行为，体现为土地市场和建设活动遇冷，地产库存下降。是不是这样呢？

高博对造成房价上涨的因素进行数据试验，把一二线城市分为两组，实验组是近年因反腐对主要领导做了调整的城市（11个二线城市），对照组为其他城市（4个一线和25个二线城市）。比较了他们的房价特征，并从需求（收入增长，人口红利）和开工+库存角度辨析，反腐影响城市价格涨幅更大的原因。

首先2014年以来实验组（反腐影响城市），价格涨幅更大，上涨速度更快。

比较两组城市居民可支配收入变化，实验组城市并无优势，受反腐影响城市居民收入增速低于其他城市。

比较两组城市人口流动情况，高博使用小学在校人数来描述，数据质量高，并能体现居住类刚需变化。结论是实验组（官员落马城市）并无优势，对照组甚至增长更快。

这样经济发展和人口红利并无显著优势的城市，房价上涨为何显著领先？是因为供给端地产市场“出清”较好，土地出让和新开工下降，库存去化快，而整体一二线城市刚需稳定，造成受反腐影响城市房价上涨快。

这样结论得出，受反腐影响的城市库存去化，确实相对有效并助力了这些城市的房价上涨。从土地购置、开工显著休整，库存去化较好，在需求恢复的时候涨幅很大。高博并在此埋下伏笔，目前反腐带来的库存调整还没有完成；这一结构性因素制约下，房地产库存去化进程还在初期。

B. 人口因素在支撑，长期房地产市场需求仍有抬升趋势。

受到上面描述人口流动启发，高博继续用小学在校人数模拟人口红利。

“以小学在校人数的增长来衡量，我们有一个小规模的人口红利或者是有一个小规模的人口高峰。”大家切身体会。80、90后人口高峰一代人（对，别瞅别人，说的就是你）进入婚育年龄，伴随二孩政策放开。

从1998年一直到2013年中国小学在校人数一直是负增长，这个反映了中国年轻人比例下降，但是由于人口自身小周期的作用，大约从2014年或者2015年开始未来十年时间中国小学人口会重新恢复增长。（嗯，说的还是你）

又一个佐证是，2012年以后，二线城市小学生人在校人数恢复正增长，进入2014-2015增速加快对一线城市开始追赶。从刚需角度看与二线城市房价增速也对一线房价增速形成追赶，与人口流动表现一致(国家want you )。

C．中期周期因素将使地产销售和开工下降，给经济也带来下行压力。

我国地产销售面积和新开工面积周期基本同步，大约为4年，新开工面积略有滞后。今年地产销售增速过快，从周期规律上看将显著回落。长期看均值是2%--5%的一个增速，但它的特征就是波动区间很难稳定。调整的时间可能长达4-6个季度。

而库存方面，目前市场销售旺盛，但开工量仍然巨大，总量上（开工-销售）仍为正值，库存去化仍不明显。故需求下行时，新开工的下行空间可能更大，给经济总需求带来下调压力。

这样在库存压力下，销售周期性下滑给市场出清过程带来较大挑战，地产市场将迎来周期性调整。

高博基于以上分析得出两个结论：

首先长期看，从刚性需求、人口城市化角度来看，中国的城市化以及城市化对房地产市场需求的推动没有枯竭，始终保持在一个比较稳定的状态。一线城市人口大量的涌入，未来二线城市开始涌入大量的人口，二线城市婴幼儿数量大量的增长，这一增长衍生出来房地产市场的基本需求，最近这两年由于人口结构的变化，这一过程也许还会有一些加速。

中期来讲房地产市场库存大，且去库存的进程仍在继续，在地产周期的规律的力量下，不远的未来地产销售和新开工都会有比较深和时间比较长的调整。

善解读| 高善文博士说了啥？中篇：过剩产能问题

善解读| 高善文博士说了啥？下篇：影子银行问题

小善的话：这个问题讲完了，感到生娃真的是爱国行为，感谢生娃的同志们(你们在相当长的时间内要继续一边搬砖一边买房)，向你们致敬!

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