财新传媒
位置:博客 > 侯安扬 > 史上最伟大的造富——40年房地产众生相

史上最伟大的造富——40年房地产众生相

我用“史上最伟大的造富”,还真不是标题党。有数据为证:中国房地产的总规模已经是300万亿,这么大的资产,其实是短短的40年、最主要是最近10年造出来的。

 

这笔财富实在太大,以致于没有任何一个国家的资产能跟它媲美,放到我们国家,也没有任何资产总值超过它,堪称史上最伟大的造富。

 

梳理这段历史,搞清楚它的缘起,才能对未来有更好的理解。

 

 

1、第一个十年:计划经济的房地产,土地的禁锢解开了

 

1979年,44岁的骆锦星被任命为深圳市房地产管理局副局长,专管基础建设。他接到的第一个任务是“一年之内建立起2万平方米的干部宿舍”。

 

但是深圳经济特区于1980年8月才正式成立,邓小平的批示是“中央没有钱,你们要自己去搞,要杀出一条血路来。”

 

所以到哪里去搞钱?骆锦星想通过土地拍卖来获取资金,但是当时直接拍卖土地是违法的。

 

他们就走了政策的边缘。

 

在中国,很多机会都是一小撮人冒着掉头的风险去闯出来的,之后法律法规再跟上。但这个也和大航海时代一样,更多的人会被大浪淹没。

 

于是深圳市政府出地,港资出资金、设备搞来料加工,然后政府再收取加工费。骆锦星和港商一拍即合,一个叫东湖丽苑的小区就这样在1980年诞生了。

 

(这张图是首次拍卖时骆锦星代表深圳市经济特区房地产公司以525万拿下了第一块住宅用地)

 

当时第一批有108套房,大概都是50-60平,均价是2730港币/平方米,是当时香港楼价的一半,一次性付款的话还有九五折优惠。同时还给业主深圳户口指标以及家电免税店政策。

 

虽然这种房子当时算不上完全意义上的商品房,因为土地政府划拨的,而不是拍卖的。但这的的确确就是商品房的萌芽。

 

1980年6月,中共中央、国务院正式允许实行住房商品化政策,也自此揭开了中国城镇住房制度改革的序幕。

 

深圳也开始成为了试点。

 

到了1987年12月1日,中国首次以公开拍卖的方式在深圳有偿转让土地使用权,这是新中国资本化探索之旅的开始,也揭开了土地的禁锢。

 

然而,1987到1990年,由于价格闯关失败等历史事件,这个商品化进程基本停滞了。

 

 

这个十年,计划经济分房才是主流,绝大部分的普通人并不知道“房价”是个什么东西。

 


有本事拿钱去买商品房,已经是金字塔上方的阶层。他们面对的北京房价,是贵的令人咂舌的“1600-1900元/平方米”。

 

 

 

2、第二个十年:一切都走向市场化,商品房的爱恨情仇从这里开始

 

1990年到1998年,房地产开始商品化,但是还是有强烈的计划经济色彩。主要的购买者还是单位、集体,个人相对比较少。

 

我对房子最早的记忆,其实从这里开始。那时候我家是住在政府的大院里,房子是国家的,分得的房子大小、位置好坏,按职级来划分,我们都是暂时使用着而已。

 

然而,在1998年,意想不到的危机出现了:亚洲金融危机袭来。大部分中国人也开始知道“金融危机”这个词。

 

这金融危机发生在东南亚国家,中国人对房子的爱恨情仇,跟这次金融危机有非常不可思议的关联。

 

或许20年后回首过往时,今年的新冠疫情也会在某个地方打开了一扇门。但你并不知道,我也不知道。

 

当时朱镕基在1997年到深圳视察工作的时候,表示“一定要在两年内把住宅行业促成支柱产业”,也展现了商品房制度建立的决心。

 

1998年7月3日国务院发布了《进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》。

 

它宣布了全国城镇从1998年下半年开始停止了住房实物分配,开始全面实行住房分配货币化,同时也要完善住房供应体系。

 

住房实物分配,它的意思是:国家或单位购买住房了之后无偿地分配给职工,由职工支付一定的租金,但是这个租金肯定是比成本租金低的,也算是一种“暗贴”,但是住房分配货币化了之后就变成了一种“明贴”,按市场价来!

 

所以说1998年是住房制度改革全面展开的元年,商品房制度开始建立,大众开始进入买房市场。

 

这份文件,在中国房地产历史上具有极其重要的里程碑意义。

 

然而当时的大众,并不知道这个是造富运动的开始,更不知道这也是有房阶层和无房阶层分化的开始。

 

我做了很多研究,得出一个令人又沮丧又欣喜的结论:在历史拐点面前,大众是一无所知的

 

这导致了多年后一部大众电影《夏洛特烦恼》有个著名的片段:穿越回去1997年的夏洛,发自内心的叫大春“让你妈把供你上大学的钱全部拿出来买房子”,而且还要“二环内的房子”。

 

魔盒已经打开,然而大众一脸懵逼,上海市中心的房价,2000元。

 

 

3、第三个十年:沸腾的岁月,中国黄金年代

 

1998年至2002年,商品房推进市场化,就取得了显著成效:快速增长来了。

 

有数据为证:1999-2002年,商品房销售面积由1.34亿平方米增加到2.50亿平方米,房屋新开工面积也从2.16亿平方米增加到4.23亿平方米。

 

3年翻倍的建设量。

 

不仅如此,中国还迎来了美好的起点:加入WTO。

 

多年后的今天,WTO面临分崩离析,国际秩序再次重塑。或许这又是另一个故事的开始。

 

2003年-2007年,GDP增速由10.00%提高至14.20%,三驾马车投资、消费、出口在这个阶段均迅猛发力。

 

这个短暂的时间,是个房地产最令人向往的美好年代:房价不贵,造出来多少就能卖多少。

 

几张图就可以看到黄金年代的长相。

 

 

商品房的年销售额、销售面积都不断攀升,每年同比增长20%-40%。需求的不断增加也伴随着供给的增加,带来了房地产投资额的飙升。

 

房地产带动了一切,中国人开始感到支柱产业的美好。

 

而房地产价格,也在这个时期成为关注的话题:它大幅度上升了。

 

 

2003年的时候,全国房价不到2400元/平方米,而到2007年时,已经是3600多元/平米,涨幅达1000多元。

 

其实这只是上涨的起点,真正意义上的“4000点是牛市新起点”。

 

经济的过热也带来了房地产市场的过热。中国人很快发现,过去一成不变的房价,开始成了脱缰之马。

 

然后是2003-2007年,是紧缩型调控。为了给大众一个交代,这一阶段时不时会有各种打压政策。

 

有哪些具体的政策?

 

2003年6月,人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,收紧居民、房地产企业贷款,提高二手房首付比例。对于居民贷款,首套房首付比例仍为20%,对二套以上住房提高首付比例。对于房地产企业贷款,要求自有资金不低于开发项目总投资的30%。

 

2003年8月,国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,首次在国家层面提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。

 

2004年3月,国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(“8.31大限”),要求各地要严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。

 

2003年和2004年这两年,主要政策是通过收紧贷款政策,以及加强房地产产业的监管为主。

 

2005年之后,主要收紧房地产税收优惠政策和房地产企业信贷。

 

其中主要的政策包括,收紧房地产交易税收减免。对个人购买住房不足2年转手交易的,售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年转手交易的,免征营业税。

 

同时要收紧房地产企业信贷。要求对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(“四证”)的项目不得发放贷款;申请贷款的房地产开发企业开发项目资本金比例不低于35%。

 

2006年,发布了国六条等文件进一步发布“国六条”等文件,收紧房地产信贷、税收政策,限制境外机构、个人买房。

 

2007年,还是在收紧房地产信贷。首套房首付不低于30%不变,对已有住房贷款、又购买二套以上住房的,贷款首付款比例不低于40%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

 

同时开始重视保障房等建设。提出以城市低收入家庭为对象,建立城市廉租住房制度。《廉租住房保障办法》还提出廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合,通过新建和收购等方式,增加廉租住房实物配租的房源。

 

当汇总完这些政策之后,我可以给你一个明确的结论:信贷收紧、提高首付比例等,在历史上从来没有真正的把房价打压下去。

 

回顾历史,容易知道什么政策是骗人的。

 

到了2008年。这次又来金融危机了,风暴的中心是美国。健康的中国经济,被美国大幅度取消的订单拖下水了。

 

 

 

2008年这一年,无论是商品房销售额、商品房销售面积都有了明显的回落。

 


 

狂飙的房价第一次遇到下跌,深圳的外贸被冲击严重,个别房子甚至腰斩。

 

到了08年底,著名的4万亿经济刺激出台,地产政策开始走向大幅度扩张。

 

这一年的10月22日,人民银行发布《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度》,扩大个人住房商业贷款利率至贷款基准利率的0.7倍,最低首付比例调整为20%;同时下调住房公积金贷款利率。同一天,财政部也发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》,下调个人住房交易税负,首次购买90平方米以下住宅契税税率下调到1%等措施。

 

12月21日,国务院《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台,包括鼓励住房消费,支持房地产开发企业融资需求。

 

打压房价的政策是骗人的,支持房价上涨的政策却非常的实在。

 

08-09两年间,首付降低,贷款利率降低,房地产税收降低。这鼓励大家买房,也鼓励房地产企业继续开发投资。

 

效果立竿见影。

 

2009年房地产迅速回升,不论是房价,商品房销售额,商品房销售面积,都远远地超出了全球金融危机发生前的状态。

 

这也埋下了一颗种子,一颗房地产市场过热的种子。

 

这个十年,全国房价均价上5000,一线城市进入2-3万的时代。

 

4、第四个十年:荒唐年代——迷失、彷徨、愤怒、绝望的大众

 

 

这个十年,所有政策都是“打压”。与之相对应的,是越打压越上涨的房价。

 

“抑制房价过快上涨”几个字,一开始还是正常的使用。到后面,当它一旦出现,就变成了“赶紧上车”的代名词。

 

以致官方文件到后面再也不敢提。

 

在大众眼里,房地产开始成为“夜壶”——需要你就拿来用,不需要你就踢到一边去。

 

但我认为,把这段历史串起来看,打压是虚情假意的,支持才是真心实意的。

 

因为,它就是钱袋子、命根子啊!

 

打压的10-13年:

 

2009年12月14日,“国四条”发布,国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措,明确表态“遏制房价过快上涨”,抑制投资投机性购房。

 

2010年1月7日“国11条”,国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求合理引导住房消费,抑制投资投机性购房,对已有贷款又购买二套以上住房的家庭,贷款首付款比例不低于40%;收紧房地产企业贷款,防范信贷资金违规进入房地产市场,防止境外“热钱”对市场的冲击。

  

这一年,国务院一直明确表态“遏制房价过快上涨”,并提出了一系列收紧居民、房地产企业信贷、房地产限购的政策。

 

到了2011年,国务院仍然在朝房地产市场泼冷水。

 

2011年1月26日“国八条”,国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,提高首付比例,二套房首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。同时,进一步限购,收紧房地产交易税减免,扩大保障性住房建设。

 

这一阶段的缩紧是有效的,可以看到70个大中城市中一线城市新建住宅价格指数的当月同比值在2012年的时候由正转负,缩紧政策初见成效。

 

 

但是随后住建部表示坚定不移加强调控,绝不让调控出现反复。

 

2013年2月26日“国五条”,国务院发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,包括完善限购措施,继续严格实施差别化住房信贷政策等。

 

这一阶段的紧缩政策主要是因为上一阶段的放松政策刺激过度所致。像上面所说的,紧缩政策也是起到了一定的效果的,可以看到商品房销售额,商品房销售面积的在2010-2012的同比增长迅速回落。

 

 

 

到2014年,商品房销售额和销售面积同比增速为负。这一时期,房地产市场开始萎缩。

 

14年之后,经济持续下行,终于迎来了著名的“涨价去库存”时期。

 

2014年9月29日,人民银行发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,支持居民合理的住房贷款需求。首套房最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有1套住房并已结清贷款的,按首套房贷款政策执行。支持房地产企业融资,扩大市场化融资渠道。

 

2015年3月30日,人民银行发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,鼓励发放商业与住房公积金组合贷,支持居民住房消费。对拥有1套住房且贷款未结清的家庭,最低首付款比例调整为不低于40%。

 

11月10日,中央财经领导小组第十一次会议,要求化解房地产库存,促进房地产业发展。

 

12月18日,中央经济工作会议,提出要化解房地产库存,加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。

 

2016年2月1日,人民银行发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》,下调贷款首付比例。

 

老股民经历过做庄时代的股市,最顶尖的庄家,不是把价格往死里砸出货。而是把价格拉到天上去,边拉边卖。

 

我复盘房地产这段历史时期,“涨价去库存”让我一直想到这个庄家时代的手法。

 

2015-2016年,商品房销售额和销售面积开始逆转下降的局面,房地产市场开始重新热闹起来。

 

2016年下半年,经济逐渐趋稳,房地产在采取整体紧缩的同时,强调分类调控、因城施策。

 

 

这个阶段,又出现了令很多人想不到的一幕。

 

一线城市房价上涨是远远超过二线、三线城市。一线城市纷纷掀起炒房热,大量一线城市市中心的房价进入10万+时代。

 

熟悉的配方又回来了,结果还是熟悉的——涨。

 

2016年7月政治局会议提出抑制资产价格泡沫。12月中央经济工作会议,提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的的定位,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落,限制信贷流向投资投机性购房。

 

12月,中央经济工作会议,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。发展住房租赁市场,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

 

2018年7月31日召开的中央政治局会议提出,解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。

 

地方政府层面按照不同城市之间的差异,出台了各地的房地产限购、限贷、限售政策。

 

当房价已经涨到欧美都赶不上的时候,大众进入了迷失、彷徨、愤怒、绝望。

 

一幕幕荒诞剧都上演了:离婚主要目的是为了买房、读了名牌大学拿着万把块的工资却追那高不可攀的学区房……

 

炒房兴邦,实业误国。

 

只要安心炒房的,都过上了好日子。踏踏实实做实业的,大多都灰头土脸。

 

这个十年,全国平均房价终于接近1万元。一线城市均价5万以上,市中心10万+。

 

下个十年,你觉得会是个怎样的年代?

 

 



推荐 67