房子卖爆了？这才是房地产的真相-侯安扬投资笔记-财新网

最近深圳的房子又刷屏了。

随着疫情受到控制，深圳的房市再一次开始热闹起来。估计是看得多了后，导致很多人在网上慌张，担心是不是新一轮房地产上涨周期又来了。

我今天看了下一些主要城市的成交数据，大体说说。

一深圳的情况

总得来说，深圳的房子成交明显活跃了很多。

深圳市住建局数据显示，3月全市新房网签4224套（含商业），环比增长153.8%；住宅3152套，环比增长279.8%。

比起惨淡的2月，大幅度回升！

到了四月，深圳的房产中介天天在朋友圈重振旗鼓（贩卖焦虑），更加活跃起来。

整个房地产市场看起来一片欣欣向荣。4月1日到4月14日，深圳新房共成交2061套。去年同期是1886套。

不仅新房交易市场热闹，二手房交易市场在4月10日这一天就成交将近500套。

成交确实比去年同期增加了，但是谈不上暴增。

分不清是因为2月份的购买力释放出来，还是自然增长，估计拉长了时间才知道。

但是，深圳有大量的外贸企业，二季度外贸订单取消，而且还有今年华为海外市场缩减，这个是明显不利的因素。

二北京上海广州的情况

除了深圳，其他一线城市也展现了楼市交易量的快速复苏。

比如上海，3月新房成交数量约3000套，环比上升217%。

销售人员也忙的不可开交：“从3月第一周周末开始，看房客户增加了很多，周末高峰期时看房客户超过200多人。销售情况好的时候，一天能签十几套。”

不过，对比去年，还是没有恢复到去年的量。价格上也显示，上海的供求关系没有深圳紧张。

广州、北京的情况，并没有恢复到去年的成交量。

像广州，在4月前两周，成交了3557套，而去年同期是5210套。只有去年的7成不到。

最近因为广州的境外疫情输入，情况是四个一线城市最差的，可能也带来房子成交低迷。

说到北京，北京四月份新房的成交，前两周是3606套，恢复到去年同期的8成。

总体而言，3月份一线城市整个房地产市场较被2月的“被冻结”，有一个较大幅度的回升。但情况并不如去年，肯定不是“暴涨”。

而且，房地产市场仍然存在一定的不平衡。

一是不同的房型。比如北京的二手房市场中，次新房片区和学区房成交大幅反弹。相比之下，非学区房、老旧小区房成交量反弹力度有限。

二是不同的区域。比如深圳的宝中、宝城、前海等4个片区环比涨幅大于2%；景田、龙坂、龙中、人民南、新洲5个片区涨幅在1%-2%，布吉片区微涨0.4%。

所以差异化相对比较大。

中介最常见的忽悠，就是拿某个热卖的楼盘来忽悠你，赶紧买啊，不买就要涨到天上去啦。

想要不交智商税，最好还是要做足功课。人生最大的支出就是房子，连这个都不做功课，那还得了？

三全国的情况

全国房子的需求，跟很多东西相关，像对房价的预期、对收入上涨的预期、信贷政策等。

但是，毫无疑问的，如果出现降薪、失业，那需求是要下滑的。房子是最大的支出，如果预期收入不稳定了，买房计划就会延迟。

这个目前已经有一些迹象了。

我查了全国前30名城市4月前两周的成交情况。总共成交了46022套，而去年同期是59348套。只有去年的77%。

这个就是目前的需求情况。要知道，这可是全国前30名大中城市的成交，要是放到更小的城市，数据还要差。

再看看供给情况。

这是前两个月31个省份房地产开发投资数据。

江苏、广东、浙江三个省份房地产投资额都超过了1000亿。其中，2020年前两个月江苏投资额居全国最高，达1333.97亿元。

2020年1—2月份，全国房地产开发投资10115亿元，同比下降16.3%，主要还是受到了疫情的影响。

整个房地产企业，包括建筑业都在2月份停滞不前。前两天不是还说到建材行业也荣登了A股最惨行业。

所以基本上每个省份都相较去年同期的水平有所下降。但是下降比例比较大的要属湖北省。

湖北大家都知道，从一月初的时候疫情就开始大爆发了，那个时候开始政府也开始了一定的管控，基本上所有的建筑力量都投入到了雷神山、火神山的建设中，其他的房地产方面的基本上处于一个停滞的状态。

从地区分布来看，1—2月份，东部地区房地产开发投资6308亿元，同比下降12.5%；中部地区投资1731亿元，下降25.9%；西部地区投资1953亿元，下降18.6%；东北地区投资123亿元，下降16.1%。

和上面说的基本上相同的，因为受到湖北以及重庆的影响，所以中部地区房地产投资的下降仍然是最明显的。

但是，受到疫情的影响，房地产行业的供给真的变少了吗？

结论是，这只是暂时的。

今年能卖的房子，取决于过去1-2年新开工的房子。

从15年搞涨价去库存以来，过去几年的新开发量连年攀升（见上图），去年更是到了非常高的程度。

这意味着，这些房子接下来要进入市场，供给大幅度增加。

拿广东省举个例子。

2019年，广东省的全年房地产投资额是全国第一。毕竟广东省常年是全国GDP居首的经济大省。

同时广东省，尤其是深圳，在不断的推动城镇化的进程。

比如深圳市人民政府在今年3月24号，就发文说要推动宝安区，龙岗区的城市化进程。

疫情搞得财政没钱了，地方政府就有特别大的动力卖地来增加收入了。

地先开出来了，楼盘也接着开出来了，供给也就上来了。

不仅如此，各地房产政策的出台，还给房地产添了一把火。

比如无锡市委办公室出台十七条措施。内容涵盖调整预售门槛、贷款支持、延期缴税、延期缴纳土地出让金、免中小企业租金等方面，以保障房地产行业发保障平稳有序发展。

这表明了，国家也开始要给房地产行业松松绑。

其实1月、2月的下降，如果仅仅是房地产行业被按下了暂停键，那还好一些。等疫情结束了，那地产格局没有变化，就会照旧。

四最后的总结

洋洋洒洒写了这么多，总结几个点吧：

1、深圳确实在涨，成交量、价格都比去年多，但谈不上“火爆”；

2、北京、上海、广州肯定也比2月全国冻结要好，但并没有深圳这样，目前的成交都没有恢复到去年同期水平；

3、全国整体而言，比一线城市要差很多。

根据现在的经济形势，我们能看到的是：今年房地产的供给要上来，地方政府有极强的动力卖地补充财政，居民买房需求却没有去年好了。

地产中介，房子涨的时候叫你赶紧上车，房子跌的时候叫你赶紧抄底，那个是有立场的。我们得实打实的分析和理解，要不还不如猜大小去买卖了……

话题：