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最近地产股可真不太平安。
 
在港股上市的国内地产巨头,今年股价特别惨烈。
 
疫情的影响是首当其冲的。根据统计局的数据,全国前30的大中城市中,2019年到3月倒数第二周,卖了31万套。而2020年到目前为止,只有19万套。
 
大约是去年的60%。
 
这个数据,对外面的人来说可能无感,但是了解这个行业的人就知道,这是个极大的冲击。
 
为了说得简单点,我在这里打个比方。一个普通人,一年收入10万,但是买房子借了50万,每年需要还房贷6万,平时要花3万在吃喝拉撒上,每年大概能剩下1万。
 
现在因为这个人生病了,收入没了一大块,变成了6万。那会怎么样?
 
首先,他要吃喝拉撒,这3万是省不下来的,6万扣了3万后,就只剩3万了。
 
其次,他原来剩的1万,肯定没法有了。
 
再次,他还要还房贷,这一算,没法还得起了,房贷6万,只能补上3万,还差3万。
 
这里我做了很多简略,但是原理基本上如此。
 
地产行业,看着是实体行业,更像是金融行业。因为它的钱主要是从银行来的,地是从政府那里拍的,搞个图纸找个工程队盖好装修好,就成了房子。把房子卖了,就有钱,接着再去买地盖房子,周而复始……
 
这行业需要是高杠杆行业,需要一直不停的转起来。然而,疫情来了后,全给打乱了。
 
一边是刚性的支出,一边是营收下降,两边打脸之后,地产公司就只有一条路:求银行继续借钱。
 
但是,银行的钱也不是说借就借啊,它怕你还不起,他要估摸地产公司将来会不会赚到钱。
 
这就涉及到一个很严肃的问题:到底未来房子会不会卖得更多?
 
要是只是因为被疫情打断了,后面报复性消费的话,那按道理应该会恢复回来。
 
然而,我看到的情况是,现在都临近3月末了,地产销售依然是比之前低了一大截。复工已经过了好久了,但是大家似乎都不敢去买房子了。
 
这里有数据为证:去年3月份,全国前30大中城市,平均每周卖了3.3万套;今年3月份,平均只卖了1.7万套。
 
有可能是居民的现金流吃紧,推迟买房计划了;也有可能是这批买房主力的基数在变少了,毕竟90年的人是中国出生人口高峰期,到95后、00后,就已经比85后、90后少了。
 
具体原因有很多,我也没法知道,但是数据摆在这了。
 
更祸不单行的是,今年地产巨头进入了还债高峰期。收入少了后,反而还要还更多的钱。
 
之前一些公司在海外去发债,最近因为美国也被疫情搞得七荤八素的,市场纷纷抢现金,美元相对人民币升值了一截。相当于地产公司得花更多的人民币,才能买回这些美元。
 
这意味着地产公司的资金一下子就紧张了。
 
如果国家坚持不放钱给这些公司,那谁熬得住,谁熬不住,就得看大家手上的现金多不多了。手上现金不多的,就得拼命去卖房子,为了卖得更多,就得把房子打折卖。
 
这事并不是臆想,碧桂园和恒大已经这么干了。
 
但一旦打折了,其他地产公司也很容易跟上。有特别大的抛压,那需要买房的人就这么多,房价就更容易进一步下降了。
 
这事评估下来,我估计最后国家还是得放钱给这些地产公司。
 
如果你看这些地产巨头的资产负债表,就知道有多恐怖了:它们已经大到不能倒了。
 
总资产前几名的:中国恒大(2万亿)、碧桂园(1.75万亿)、万科(1.7万亿)、融创(0.87万亿)……
 
没有一个是吃素的,全都是吃肉的。
 
这意味着,任何一家资产规模在一定分量的地产巨头,都没法倒闭。它们还不起钱了,银行就得倒。银行倒了那可不是开玩笑的,所有银行都是互相牵连的,别说四大行,即使是股份制银行都不能出大问题。
 
不管银行支持还是不支持,它们已经是成功的把全部人都绑架了。
 
继续给它们放钱,风险就越滚越大;不放钱,它倒了银行系统就得出大问题。
 
最近的地产股跌都很厉害,就是因为市场担心它们的债务风险比较大。我列一下几个地产巨头今年以来的涨跌幅吧:
 
融创中国(1918.HK):-25%
中国恒大(3333.HK):-49%
碧桂园(2007.HK):-33%
万科企业(2202.HK):-27%
中国海外发展(0688.HK): -24%
华润置地(1109.HK):-22%
 
就想问你们一句:你支持国家救地产巨头么?
话题:



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侯安扬

侯安扬

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深圳市上善若水资产管理有限公司董事长

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