侯安扬：房地产税将如何改变我们的支出-侯安扬投资笔记-财新网

文 | 侯安扬

今天一则官方新闻炸开了锅。这则新闻题目是《财政部长：推进房地产税立法和实施，对个人住房按评估值征收》。

联想到近期要开中央经济工作会议，加上中国要建立“房住不炒”、“长效机制”的大方向，基本可以说是要变天了。

房地产税，终于要来了。

房产税牵扯的方方面面太多了，像立法层面如何实施、是不是新老划断、有没有完善的房屋登记系统等……

不管是哪一点，都是很难突破的，所以很多人认为中国长期开征不了房地产税。

但是，如果我们站在政府的立场去看会发现，不开还真不行。由于这些年经济发展各地区高度不平衡，全国三十几个省和直辖市，只有东部六省是财政盈余的，其他都是赤字，靠中央转移支付。地方政府靠土地出让来支撑地方财政收入的比重，这些年一直在50%左右。

如果再看历年政府的卖地收入，卖地相当于一次性收入，这样会导致每一任的政府拼命卖地，留下烂摊子给后人，前人砍树，后人喝西北风。

从各国情况来看，欧美国家其实也差不多，地方政府的收入需要房地产税来支撑。这时候，我们国家想开征房地产税，“与国际接轨”可以很好交代的过去。

另外一件利器“中国特色”也是经常使用的，比如70年的土地使用权，就是中国特色。只是我们要明白，这个国家什么时候要用“与国际接轨”、什么时候要有“中国特色”，取决于政策制定者。而政策制定者的出发点，目前来说就是财政没钱。

总而言之，房地产税开征就是一件极大概率的事情。

那么问题来了，作为普通的吃瓜群众，房地产税开征会如何影响我们呢？

其实影响非常深远，今天就挑一点来说：房地产税开征如何影响我们的支出。

我们知道，在现有的情况下，不管你用贷款还是用自有资金买房，在买房时，就是一次性支付。

比如在深圳，现在很普通的住房都要1000万。那就是你一次性的支付1000万，其中可能有300万是你自己的首付，700万是银行借你的，然后你每个月还。

同样的房子，收了房产税之后，会如何？

如果按照0.5%的税率来说，1000万的评估价，一年就要付5万块。然后在房子的使用期间（按70年来算），你得每年支付这笔钱：评估价*0.5%。

整个支出用下面表格概括：

这个支出结构一下子就变了。

但是问题马上就来了。如果这套1000万的房子我每年都额外付出一笔房地产税了，那我现在就不愿意付1000万了啊，可能我只愿意付个少一点的数，这个新的房价（表格里的问号）是多少呢？

这里学过金融基本理论知识的同学，就知道怎么去算这笔帐了。

得分两种情况。

第一种，假设这房子现在1000万，以后价格不变，那每年就只交5万块。按照3%的贴现率去算的话，这个支出相当于这样:

我们把现值总和加起来，就得到了这个数：

如果买房还是最初的1000万，那么新的房价扣除了未来支付的145.62万的话，就是854.38万。

这个算法，是基于“房子到期后，一文不值”的假设。假设政府在房子70年大限后直接要回房子，那现实偏于这个假设。

如果按照美国的情况，就是房子价格是长期跟通胀一致的，那么就不是这样子。

这样呢，房子的未来长期价格，就会每年跟着通胀走。这里，一定要注意是长期价格，因为房子总会有涨有跌的时候，但是时间拉长了就是如此。

那么，我们就得到这个大体的算法。这里房子总价相当于每年涨3%，跟得上通胀水平。

因为财政部长说了，房地产税要按评估价来，所以如果房子涨了，那么房价也会跟着水涨船高，一点一点涨。

但是这样的话，帖先后的房子现值，反而就是相当于每年交5万了。

我们把现值总和加起来，就得到了这个数：

如果买房还是最初的1000万，那么新的房价扣除了未来支付的350万的话，就是650万。

这个算法，是基于“房子能跟得上通胀”的假设。假设政府在房子70年大限后房子还是你的，那房子应该就能像美国那样，能打赢通胀。

这里，为什么要用3%的贴现率呢，就是因为这个是被长期通胀影响到的。事实上中国过去的整体通胀就是这个数。

现实情况更接近两者的混合，因为土地是永久的，能保值的，但是土地上面的建筑物是需要折旧的。严格算法，应该把这两个部分的价格分开算。

最后总结一下：如果开征了房地产税，对消费者来说，前期支付变少了，后面支付变多了。

这个“变少的”程度取决于很多变量，但是大体会在65%-85%中间。也就是说，现在卖1000万的房子，在新的交易模式下，可能只需要650万-850万。

话题：