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房地产税又要开征了?骗我可以,注意次数

昨晚,看到一条惊天动地的消息,是上峰发了个文件《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》(下称《意见》)。

 

里面有特别引人注目的:稳妥推进房地产税立法,健全地方税体系,调整完善地方税税制,培育壮大地方税税源,稳步扩大地方税管理权。

 

感觉上是一条炸裂的消息:房地产税要开征了。

 

不过,我是不信这个事情的。

 

提房地产税,我记得是至少10年前都有了。作为一个被骗多次的投资者,我贴一下我青春年少时被骗的证据吧。

你看,这个是我2012年的微博,当时已经被骗过一次了。

 

后面还有2013年、2014年、2015年、2016年、2017年、2018年、2019年的提法……

 

我也不知道我是哪一年醒悟过来的,反正就意识到一个事:在房地产税这事上,骗我一次可以,我是傻x。

 

老是想骗我,那我还受骗的话,就是个大傻x了。

 

刚好有分析师汇总过历年的两会关于房地产税提法,我贴个图给大家看,就明白了。

 

 

看到没有?每年都提,每年都落实不了。

 

那有没有可能是“狼来了”的房地产版本呢?之前没兑现,之后指不定就会兑现了。

 

我之前还真的仔细研究了这个重大的问题。

 

《狼来了》的故事里,说了三次,狼就真的来了。但是在房地产税这事上,狼都生了好几波崽了,狼也成狼外婆了,都还没来,说明是有真实的原因的。

 

我做了研究后认为:房地产税难以开征,因为阻力太大,远没有到紧迫的时候。

 

分几个小问题说。

 

一、开征这个税,和现在不开征直接卖地有什么区别

 

 

按目前的情况,直接卖地不开征房地产税,相当于让买房的人一次性把未来的钱全交了。

 

比如一套1000万的房子,正常情况下,你买了后,得到它了,相当于一次性买断,至于买断是永久的,还是70年产权的,那是另当一回事。

 

那作为购房的人,就是手上多了一套房子,少了300万(假设3成首付),多了700万的银行贷款。

 

而卖房子的呢,地产商就从购房的人和银行手上拿了1000万。

 

其实,地产商拿的1000万,里面含有从政府里卖地的钱,大概在500-600万。

 

你从这个链条来看,按目前的交易方式,其实最大的受益者是政府。

 

那如果开征了房产税, 会怎么样呢?

 

可能同样一套1000万的房子,对你来说,这房子只需要卖500万了。但是,你花了这500万之后,你还得每年交5万块,连续的交个几十年。

 

对你来说,现金支出方式完全变了,你感觉买房容易很多了,因为一次性的买卖,变成了房产税每年都摊一点。

 

对政府来说,变得更大。因为政府是要换届的,按原来的方式,我只管卖地就行了,后面卖得动卖不动,是后面的事,跟我这届政府无关。

 

那开征了房产税,每年交这笔房产税,以后几十年里,每一届政府都会有收入。

 

 

二、对投资房地产的人来说,开征房产税是利好利空?

 

上面那个问题,其实回答起来是简化的,因为有个特别重要的角色没考虑进来,那就是过去20年得益于房地产大牛市的各种房地产投资人。

 

这里,我也不讳言,这个群体就是最大的开征房地产税的阻力,包括政策制定者,手上房子也很多。即使没有这个原因,因为涉及到几亿人的钱,是个极端重大的事情,不是胡乱就能定的。

 

有房地产税和没有房地产税,最大的区别就是持有房子成本截然不同,房地产税是很大的持有成本。

 

在开征了房地产税的海外,疯狂囤积房子,其实每年都要交房地产税,你持有房子万一转不出去,就空耗自己的现金了。

 

而国内现在没有房地产税,持有房子的成本其实非常低,非常有利于炒作房地产。现在这些囤房的人,最多就支出一点物业费而已。

 

 

三、开征房产税对社会是好是坏?

 

如果按我上面举的例子,假设设置得当,1000万的房子,折现现金流等同于500万+每年5万块的房地产税,那对社会整体是有利的。

 

我这个前提很重要哈,意思是并没有造成实质性的买房负担增加。如果1000万的房子,开征了房地产税后,买入还要1000万,同时又要交房地产税,那性质就完全变了。

 

为什么开征会是好事呢?

 

因为这样可以防止这届政府收了钱使劲花完,把一屁股的债留给未来的政府。你一次性的收割完70年的现金流,那当然爽啊。

 

如果把同样一笔钱匀到未来70年,那每一届政府都得到雨露均沾,权利和义务会更加对等。

 

另外一个好处:囤房成本很高,存量的房子就容易盘活了。

 

这个好处是不言而喻的,尤其是在投机氛围浓厚的深圳等城市,大量的房子被囤起来而没有人住。

 

囤房困难了后,这些房子要么就出租出去,要么就不囤了,对打击房地产投机是很好的事情。

 

 

四、什么时候能真正的开征起来?

 

被这事骗多次后,我做了很多研究,不仅是海外的,还有国内的财政政策改革。

 

我自己的看法:等卖地真的卖不动了,房地产税就会开得起来了。

 

我且不说这个税本身是否是有法律依据的,我从利益群体来说,看谁能在这个税种中受益,谁在这个税种中受害。

 

受益的:地方政府,因为可以有新的税收了。

 

受害的:已经买了房的人,当然有可能会用“老人老办法、新人新办法”等做法调节。

 

对于国家,考虑的立场就是有没有可持续的财政。但是,因为过去20年以来,政府卖地一直都卖得特别好,所以得过且过,先卖了再说。

 

然而,不可持续的事情,终究是不可持续的。中国现在存量房数量越来越大,而新增土地需求,在某年会出现拐点(这个我拍拍脑袋,会在202X年见到)。

 

这个拐点出来之后,卖地会越来越困难,地方政府的财力就难以为继。

 

这时候,不管再有多少利益阶层阻挠,也会想方设法把这个税给开了,因为你再大的事,也没有政府持续运作需要钱来支持的事情重大,这时候开征的紧迫性就会凸显。

 

按目前的情况?

 

今年受疫情影响,卖地减少了,但整个游戏的玩法还是原来那副样子。所以我并不相信现在就能把这个税开起来。骗我可以,要注意次数。

 

其实这个话题还能写很多,看你们回复反馈,我后面打算再写一些细节的事情吧。

 

 

 



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