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房子卖爆了?这才是房地产的真相

最近深圳的房子又刷屏了。
 
随着疫情受到控制,深圳的房市再一次开始热闹起来。估计是看得多了后,导致很多人在网上慌张,担心是不是新一轮房地产上涨周期又来了。
 
我今天看了下一些主要城市的成交数据,大体说说。
 
一 深圳的情况
 
总得来说,深圳的房子成交明显活跃了很多。
 
深圳市住建局数据显示,3月全市新房网签4224套(含商业),环比增长153.8%;住宅3152套,环比增长279.8%。
 
比起惨淡的2月,大幅度回升!
到了四月,深圳的房产中介天天在朋友圈重振旗鼓(贩卖焦虑),更加活跃起来。
 
整个房地产市场看起来一片欣欣向荣。4月1日到4月14日,深圳新房共成交2061套。去年同期是1886套。
 
不仅新房交易市场热闹,二手房交易市场在4月10日这一天就成交将近500套。
 
成交确实比去年同期增加了,但是谈不上暴增。
 
分不清是因为2月份的购买力释放出来,还是自然增长,估计拉长了时间才知道。
 
但是,深圳有大量的外贸企业,二季度外贸订单取消,而且还有今年华为海外市场缩减,这个是明显不利的因素。
 
二 北京上海广州的情况
 
除了深圳,其他一线城市也展现了楼市交易量的快速复苏。
 
比如上海,3月新房成交数量约3000套,环比上升217%。
销售人员也忙的不可开交:“从3月第一周周末开始,看房客户增加了很多,周末高峰期时看房客户超过200多人。销售情况好的时候,一天能签十几套。”
 
不过,对比去年,还是没有恢复到去年的量。价格上也显示,上海的供求关系没有深圳紧张。
 
广州、北京的情况,并没有恢复到去年的成交量。
 
像广州,在4月前两周,成交了3557套,而去年同期是5210套。只有去年的7成不到。
 
最近因为广州的境外疫情输入,情况是四个一线城市最差的,可能也带来房子成交低迷。
 
说到北京,北京四月份新房的成交,前两周是3606套,恢复到去年同期的8成。
 
总体而言,3月份一线城市整个房地产市场较被2月的“被冻结”,有一个较大幅度的回升。但情况并不如去年,肯定不是“暴涨”。
 
而且,房地产市场仍然存在一定的不平衡。
 
一是不同的房型。比如北京的二手房市场中,次新房片区和学区房成交大幅反弹。相比之下,非学区房、老旧小区房成交量反弹力度有限。
 
二是不同的区域。比如深圳的宝中、宝城、前海等4个片区环比涨幅大于2%;景田、龙坂、龙中、人民南、新洲5个片区涨幅在1%-2%,布吉片区微涨0.4%。
 
所以差异化相对比较大。
 
中介最常见的忽悠,就是拿某个热卖的楼盘来忽悠你,赶紧买啊,不买就要涨到天上去啦。
 
想要不交智商税,最好还是要做足功课。人生最大的支出就是房子,连这个都不做功课,那还得了?
 
三 全国的情况
 
全国房子的需求,跟很多东西相关,像对房价的预期、对收入上涨的预期、信贷政策等。
 
但是,毫无疑问的,如果出现降薪、失业,那需求是要下滑的。房子是最大的支出,如果预期收入不稳定了,买房计划就会延迟。
 
这个目前已经有一些迹象了。
 
我查了全国前30名城市4月前两周的成交情况。总共成交了46022套,而去年同期是59348套。只有去年的77%。
 
这个就是目前的需求情况。要知道,这可是全国前30名大中城市的成交,要是放到更小的城市,数据还要差。
 
再看看供给情况。
 
这是前两个月31个省份房地产开发投资数据。
江苏、广东、浙江三个省份房地产投资额都超过了1000亿。其中,2020年前两个月江苏投资额居全国最高,达1333.97亿元。
 
2020年1—2月份,全国房地产开发投资10115亿元,同比下降16.3%,主要还是受到了疫情的影响。
 
整个房地产企业,包括建筑业都在2月份停滞不前。前两天不是还说到建材行业也荣登了A股最惨行业。
 
所以基本上每个省份都相较去年同期的水平有所下降。但是下降比例比较大的要属湖北省。
 
湖北大家都知道,从一月初的时候疫情就开始大爆发了,那个时候开始政府也开始了一定的管控,基本上所有的建筑力量都投入到了雷神山、火神山的建设中,其他的房地产方面的基本上处于一个停滞的状态。
 
从地区分布来看,1—2月份,东部地区房地产开发投资6308亿元,同比下降12.5%;中部地区投资1731亿元,下降25.9%;西部地区投资1953亿元,下降18.6%;东北地区投资123亿元,下降16.1%。
 
和上面说的基本上相同的,因为受到湖北以及重庆的影响,所以中部地区房地产投资的下降仍然是最明显的。
 
但是,受到疫情的影响,房地产行业的供给真的变少了吗?
 
结论是,这只是暂时的。
 
今年能卖的房子,取决于过去1-2年新开工的房子。
从15年搞涨价去库存以来,过去几年的新开发量连年攀升(见上图),去年更是到了非常高的程度。
 
这意味着,这些房子接下来要进入市场,供给大幅度增加。
 
拿广东省举个例子。
 
2019年,广东省的全年房地产投资额是全国第一。毕竟广东省常年是全国GDP居首的经济大省。
 
同时广东省,尤其是深圳,在不断的推动城镇化的进程。
比如深圳市人民政府在今年3月24号,就发文说要推动宝安区,龙岗区的城市化进程。
 
疫情搞得财政没钱了,地方政府就有特别大的动力卖地来增加收入了。
 
地先开出来了,楼盘也接着开出来了,供给也就上来了。
 
不仅如此,各地房产政策的出台,还给房地产添了一把火。
 
比如无锡市委办公室出台十七条措施。内容涵盖调整预售门槛、贷款支持、延期缴税、延期缴纳土地出让金、免中小企业租金等方面,以保障房地产行业发保障平稳有序发展。
 
这表明了,国家也开始要给房地产行业松松绑。
 
其实1月、2月的下降,如果仅仅是房地产行业被按下了暂停键,那还好一些。等疫情结束了,那地产格局没有变化,就会照旧。
 
四 最后的总结
 
洋洋洒洒写了这么多,总结几个点吧:
 
1、深圳确实在涨,成交量、价格都比去年多,但谈不上“火爆”;
 
2、北京、上海、广州肯定也比2月全国冻结要好,但并没有深圳这样,目前的成交都没有恢复到去年同期水平;
 
3、全国整体而言,比一线城市要差很多。
 
根据现在的经济形势,我们能看到的是:今年房地产的供给要上来,地方政府有极强的动力卖地补充财政,居民买房需求却没有去年好了。
 
地产中介,房子涨的时候叫你赶紧上车,房子跌的时候叫你赶紧抄底,那个是有立场的。我们得实打实的分析和理解,要不还不如猜大小去买卖了……



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