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2017

算一算你为学位房额外支付了多少钱?

文 | 上善若水研究院
 
在租购同权的大新闻后,让我们算一算,在深圳,为了购买学区房的学位,每平米你额外花了多少钱。
 
先从初中的升学率说起
 
初中升学率
 
学位房针对的是义务教育阶段,小学和初中的学位。由于小学的好坏没有完全公开的数据可以量化,因此我们在这里采用初中中考的结果:升学率,作为衡量的指标。
 
四大率:考上四大名校(深圳中学、深圳外国语、深圳实验、深圳高级)的比例。
 
八大率:在四大的基础上,加上四小名校(红岭中学、宝安中学、翠园中学和育才中学)。
 
公办率:考上公办普通高中的比例。
 
从全市的角度来看,四大率、八大率和公办率是这样的:
 
深圳的高中资源稀缺可见一斑,公办率全市仅不到50%。而由于人口迁入及适龄学生数量的增多,四大、八大高中并未能同步扩张,导致四大率和八大率逐年降低。
 
简单了解下各初中
 
第一类 四大名校初中部
 
由于教学质量优,且有直升的优势,这些学校的学生考上四大名校的比例毫无疑问地位居第一梯队。
 
但由于原特区外教育的快速崛起及考生数量剧增,近几年无论是这四大名校初中部,还是后面会看到的其他名校,四大率都有下滑趋势。
 
除了深圳外国语、百合外国语100%都是自招生(通过考试进入)之外,其他四所初中都有地段生。因此,深圳外国语、百合外国语的四大率摇摇领先与其他初中。这并一定因为学校教学质量好,而极有可能是因为这两所初中入学时已经筛选出了最好的学生。
 
也正因为深圳外国语初中、百合外国语初中具有100%的自招权利,才使得他们的四大率没有跟随全市四大率的降低而降低。
 
深圳外国语学校:福田、罗湖两区小学的校荐生,或通过摇号的自荐生,通过测试的。不招收地段生。 
 
百合外国语学校:面向全市招生,网上抢注成功的前3000人进入考试,考试通过者录取。不招收地段生。 
 
深圳中学初中部:招收地段生,同时面向全市招收实验班,即自招生。需要注意的是,地段生表现与自招生差距较大。由于地段生的存在,全校公办率仅有70%左右,四大率也大多是由自招生贡献的。
 
深圳实验学校:2016年招收地段生360人,考试通过的特长生80人,实验小学直升生约240人。
 
深圳高级中学:招收地段生、特长生,同时通过各类杯赛和平时校内成绩点招竞赛班和重点班。
 
第二类 四小名校初中部
 
四小名校的初中部都一个共同特点:四大率非常低,但是八大率相对较高。且这些学校都主要招收地段生。
 
这的确反应了他们第二梯队的位置,但背后还有一个关键原因:免考直升的制度。由于四小名校初中部会花大力气说服他们的尖子生直升本校高中部,导致许多多本能考上四大名校的学生选择直升,造成四大率远远落后。以宝安中学初中部为例,2013年中考全校有8人进入全市前70名,其中6人早已选择直升。
 
 
 
第三类 没有高中部的重点初中
 
上述两类初中属于有对应高中部的初中。但深圳仍有不少好的初中,但没有对应的高中部。这些学校的所有学生都必须参加中考,四大率并不逊于有高中部的初中。
 
这些学校的四大率随着全市四大率下降而下降,甚至于下降速度更快。由于我们选取的学校样本几乎都在罗湖、福田、南山,这说明宝安龙岗的教育水平/人口数量/教育水平在急速提升。
 
在所有学校中,只有北大附中四大率能够逆势上涨,其原因在于北大附中是私立学校,可以通过选拔考试招生。而其他所有重点初中也只能够招收地段生。
几个观察
 
由于深圳人口迁入、自然增长所导致的适龄学生数量不断增多,导致深圳中考竞争愈发激烈,四大率、八大率不断降低。公办率则一直不到50%。
 
大部分初中的四大率都在降低,罗湖、福田、南山的初中四大率下降尤为明显。这并不是因为这三区教育质量或生源变差了,而是由于关外(龙岗、宝安等)教育质量和生源变好了,因而挤占了罗湖、福田、南山的中考升学名额。这一趋势也符合深圳不断外溢的发展。
 
有招生权的初中,四大率显著偏高,甚至逆势走高,不受到四大率整体下降的影响。这些学校包括福田外国语、百合外国语、北大附中等。
 
学校好是教学质量好or生源好?在我们的分析中,我们倾向于认为是生源质量的提升是更加更本质的因素。生源质量的提升可能触发教育质量提升从而进一步提升生源质量的正反馈。龙岗宝安的四大率快速提升,以及具有招生权的学校四大率快速提升,都是有利的证据。
 
四大率提高一个百分点,你的支付意愿是多少?
 
尽管非常多的教育相关的文章,包括事实观察等等,告诉我们,孩子的教育以及未来的成就并非一所学校所能决定,父母们仍旧十分焦虑的希望孩子们可以进入一所四大率较高的学校。
 
正如上文总结的,很多好学校之所以好,并非因为教学质量极端突出,而更可能是因为能够保证良好的生源。
 
这里其实有一个悖论:如果你的孩子能够进入四大率高的学校(自招进入),那么他/她本身就是容易考上四大的人。如果他本身通过自招考不进四大,那么就算通过购买学区房进入四大,可能也未必能提升太多上四大的概率。
 
我们也可以管这个悖论叫作:“学而思悖论”。
 
学而思的商业模式之高明,除了统一的教研摆脱了名师效应,其真正的杀手锏是:入学考试。
 
学而思通过入学考试,已经筛选出了尖子生,这些尖子生本身就是成绩较好的学生,因此学而思常常会出非常好的成绩。这个逻辑和我们看到的福田外国语、百合外国语和北大附中的情况非常类似。(当然,我们也不可否认学而思教学质量可能的确不差)
 
这个悖论可能告诉我们这样一个道理:如果你的孩子能够考上学而思,那么他大概率是一个成绩不错的孩子,那么,其实也就没有必要再上学而思了……
 
但是,爱子心切的父母们管不了这么多,毕竟好的初中还是好的初中,就算这是一场概率游戏,也要参与其中。那么,问题来了,四大率提高一个百分点,你的支付意愿是多少?
 
四大率每提高一个百分点,每平米房价额外高出多少?
 
为了研究这个问题,我们选取了深圳市升学率位于不同梯队的24所初中及其对应的61个楼盘(数据通过搜房网爬取)进行分析。分析区域仅包括罗湖、福田及南山。
 
这些初中均全部或大部分采用地段招生。全部采用自主招生考试招生的初中(福田外国语、百合外国语、北大附中等),其周围房价往往不受升学率影响,在此不作考虑。
 
关于房价和四大率,我们先简单的做一个散点图。图中每一个点代表一个楼盘,横轴是这些楼盘对应学区校的升学率,纵轴则是该楼盘的每平米均价。
 
有三个简单的结论:
 
1. 各楼盘单位面积均价与对应初中的四大率相关系数高达0.52,即升学率能解释多达52%的房价差异。
 
2. 回归方程的系数表明,学区校四大率每提升1%,周围房产每平米均价提升2500元。对于一套100平米的房子,位于实验初中部学区比位于全市平均水平学校的学区,优质学位产生的溢价能达到575万。
 
3. 升学率在全市平均值附近(全市平均四大率为4.6%)的学校,其周边楼盘价格也接近全市均价(约57000元)。对于这些楼盘,学位不产生额外价值,故房价只能位于全市均价上下。
 
但是,房价的影响因素众多,并非升学率一个。我们进一步对所在区域(哑变量,以其他区域为参照)、房龄、四大率、公办率四个因素与房价进行多元线性回归,得到:
 
 
可以看出,四大率每提高一个百分点,平米均价上升约1900元。且这一变量统计上非常显著。
 
假设一个家庭购买一套100平米的房子,一个点的四大率就足以让家庭多支付19万元。由于深圳的平均四大率近似为5%,如果希望进入一个四大率15%的重点初中,家庭就需要在房子上多支出190万元。
 
这个190万元,就是一所好的初中学区,家长所愿意支付的溢价。也就是家长为了让孩子加入这场概率游戏的付出。
 
(当然,未来还可以转手,或有升值,也许还是划算的买卖;严格计算下的成本,是持有期成本以及所承担可能的价格风险)
 
这190万值吗?
 
这个问题,我们并不会在这里探讨。这涉及太多关于孩子教育与成长价值观的问题。
 
不过,我们引用史蒂芬.列维特(哈佛本科+麻省理工博士的大学霸经济学家)的一项研究来回答这个问题:择校有用吗?父母在育儿中能起多大的作用?想阅读相关文章,请戳 什么样的家庭更可能养出学霸?
 
结果表明,与孩子学习高度相关的因素是:
 
✔父母学历高
✔父母拥有较高的社会经济地位
✔母亲生育第一胎时的年龄在30岁(含)以上
✔出生体重低(负相关)
✔父母在家讲英语
✔是被收养儿童(负相关)
✔父母参加家长教师联谊会
✔家中藏书多
 
无关的因素包括:
 
✕家庭完整
✕父母最近搬入了条件较好的小区
✕母亲在孩子出生后至上幼儿园之前不工作
✕参加过启智计划
✕定期随父母去博物馆
✕经常被打
✕经常看电视
✕几乎每天都听父母读书
 
一言以蔽之:前8个有关的因素是对父母特点的描述,后8个无关因素是对父母行为的描述。
 
也就是说,孩子的教育与父母“是什么样的人”有极大的关系,而与父母“做了什么”关系不大。后天我们努力钻研的那些育儿之道可能最终作用有限,“我们是谁”比“我们做了什么”更加重要。——想培养一个更好的孩子,首先,应该成为更好的自己。(等等,这个句式怎么听上去这么鸡汤?)
 
这一两天炒的沸沸扬扬的租购同权的新闻也许会改变我们对于学区房的支付意愿。欢迎大家留言讨论,若租购同权,你还愿意支付这么多吗?你又愿意支付多少的租金呢?
 
小善团队中也有不少的学龄孩子以及即将出生的孩子,在这里小善祝大家不被学区房所扰,孩子都能开心健康成长。
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上善若水 上善若水

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